12月12日,記者看到,南京京奧港未來(lái)墅在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規模,曾在今年6月被一些媒體質(zhì)疑虧本賣(mài)房的南京京奧港未來(lái)墅項目,再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

2016年4月,北京嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉城鼎盛)以2.235萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)摘下麒麟板塊一地塊,一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后,開(kāi)發(fā)商極其看好,還曾聯(lián)合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產(chǎn)品。

但就在前兩天,南京多家本地媒體報道,京奧港未來(lái)墅項目工地已于11月25日停止了施工作業(yè),承建方稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商拖欠工程款所致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理還發(fā)現,南京目前不少摘下“地王”的開(kāi)發(fā)商因為成本與現實(shí)的差距,正在打“拖延戰”,出現了規劃、修建動(dòng)作快,入市慢的現象。同樣因為這種預期的差距,業(yè)內人士認為,一些中小型房企的處境略顯尷尬,今后京奧港未來(lái)墅項目這樣的情況或再現。

售樓的還在 施工的難尋

位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來(lái)墅項目,就推出之日起就備受南京市場(chǎng)關(guān)注。12月11日,南京京奧港未來(lái)墅項目被南京本地媒體曝出,工地已經(jīng)在11月25日停止了施工作業(yè),并稱(chēng)開(kāi)發(fā)商拖欠工程款。

12月12日,《每日經(jīng)濟新聞》記者前往南京京奧港未來(lái)墅項目,在現場(chǎng)記者看到,工地大門(mén)緊閉,通過(guò)大門(mén)看進(jìn)去,機械設備以及施工材料無(wú)序堆放在工地里,沒(méi)有任何施工跡象,但在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規模。

南京本地媒體《樓市零距離》報道顯示,麒麟“地王”南京京奧港未來(lái)墅項目工地門(mén)口,白紙黑字貼著(zhù)三張封條,上面赫然寫(xiě)著(zhù)“工程暫停、大門(mén)封閉”。

不過(guò),《每日經(jīng)濟新聞》記者在現場(chǎng)并沒(méi)有看到封條,現場(chǎng)看門(mén)的師傅對記者介紹說(shuō),“項目停工已經(jīng)有一段時(shí)間了,全部施工人員已經(jīng)回家,封條按照上面要求已經(jīng)撕了?！?/p>

南京本地媒體報道中,有一名“項目承建方辦公室相關(guān)工作人員”介紹說(shuō),由于開(kāi)發(fā)商拖欠了好幾個(gè)月工程款尚未支付,他們已于11月25日停止施工作業(yè),“開(kāi)發(fā)商欠款兩千萬(wàn)都不止,只要付錢(qián),就可以復工。其實(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)辦法,被套住了?！贝送?這位工作人員還表示,“現在好多開(kāi)發(fā)商不是銀行貸款,你想想他這塊地,買(mǎi)進(jìn)來(lái)多少錢(qián),他現在沒(méi)辦法?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者也曾前往南京京奧港未來(lái)墅項目的售樓部,在售樓部記者看到,并無(wú)任何來(lái)看房的購房者,只有幾位銷(xiāo)售顧問(wèn)在售樓部里。

記者從售樓部工作人員處并沒(méi)有獲悉停工的原因,后又詢(xún)問(wèn)了開(kāi)發(fā)商方面,但也沒(méi)有獲得回應。

曾借助信托公司融資除拖欠工程款停工外,該項目此前還曾被一些媒體質(zhì)疑虧本賣(mài)房,一時(shí)間成為南京樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

回顧該項目,需要從開(kāi)發(fā)商拿地說(shuō)起。2016年4月15日,經(jīng)61輪競拍,北京京奧港集團有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)京奧港集團)旗下的嘉誠鼎盛力壓眾多開(kāi)發(fā)商,以4.76億元摘得麒麟“G09”(地塊編號2016G09,位置信息為江寧區麒麟科技創(chuàng )新園中心地區8-3 B2地塊)宅地,樓面價(jià)2.235萬(wàn)元/平方米,成為區域新“地王”,當時(shí)周邊新房在售價(jià)還在1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)/平方米左右。

按照當時(shí)開(kāi)發(fā)商的設想,樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在4萬(wàn)元。然而,受南京樓市限價(jià)影響,在今年9月,京奧港未來(lái)墅新領(lǐng)銷(xiāo)許,樓面地價(jià)2.235萬(wàn)元/平方米,銷(xiāo)售均價(jià)2.57萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米,房?jì)r(jià)僅比樓面地價(jià)高出有限。

銷(xiāo)售價(jià)格僅比樓面價(jià)高出3000多元,如果再加上其他建設成本等,因此被一些媒體質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商在虧本賣(mài)房。

公開(kāi)資料顯示,成立于1996年的京奧港集團,最初以鋼貿物流起家,2003年才成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,主要項目在北京和包頭,地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規模還未進(jìn)入百強房企行列,屬于典型的中小房企。該開(kāi)發(fā)商于2011年進(jìn)軍南京,以5.3億元拿下中心老城區一地塊,樓面價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米。這個(gè)項目在2016年時(shí)最高賣(mài)到3.2萬(wàn)元/平方米,這讓京奧港在南京市場(chǎng)嘗到了甜頭。

高價(jià)拿地的京奧港,還曾利用外部融資開(kāi)發(fā)項目,與信托公司合作發(fā)起了合計34億元的集合信托產(chǎn)品。

據相關(guān)信托公司官網(wǎng)的內容顯示,這一合計34億元的信托計劃,正是“以股權方式投入嘉誠地產(chǎn),用于支付南京市江寧區麒麟科技創(chuàng )新園中心地區8-3 B2地塊二類(lèi)居住用地的土地出讓金及相關(guān)稅費”。而工商信息顯示,嘉誠鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團、北京京奧港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司變更為信托公司。不過(guò),官網(wǎng)上已無(wú)法查到具體到期期限。只能從同花順等網(wǎng)站查到,該計劃的信托期限為18個(gè)月。即便如此,仍然出現了今天的局面。

對此,房地產(chǎn)業(yè)內人士楊紅旭表示,南京這個(gè)停工的“地王”項目,是在錯誤的時(shí)點(diǎn),拿錯一幅高價(jià)地?！爱斍斑@個(gè)開(kāi)發(fā)商資金鏈肯定非常緊張,不過(guò)這個(gè)樓盤(pán)不太可能會(huì )‘爛尾’。因為項目的主要支出土地款已經(jīng)付完了,只要愿意降價(jià)賣(mài)房,其回籠的資金,完全可以支付建安費。但當前問(wèn)題的關(guān)鍵是,這家開(kāi)發(fā)商的資金綜合壓力很大,而不僅僅是這塊地的問(wèn)題?！?br/>

業(yè)內聲音:京奧港不是孤例事實(shí)上,南京京奧港未來(lái)別墅項目,只是南京“地王”的一個(gè)縮影。據搜狐焦點(diǎn)南京站統計,截至8月30日,南京有35幅地塊的樓面價(jià)格高于2萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢(xún)后發(fā)現,這些高價(jià)地塊規劃出爐動(dòng)作較快,但入市速度卻相對慢得多。其中,南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地,6月就已經(jīng)公示規劃,7月兩工地都已經(jīng)在打樁;還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓,8月規劃已經(jīng)出爐。然而,在未入市的33個(gè)項目中,有超三分之二的項目計劃最快明年才能入市。動(dòng)作快,入市慢,這已經(jīng)是南京高價(jià)地塊的一種現象,這也給不少“地王”項目帶來(lái)了不小的資金壓力。

之所以造成這種現象的出現,或是因為南京樓市政策中明確規定超過(guò)溢價(jià)率的地塊,被要求現房銷(xiāo)售,并且南京樓市的限價(jià)令也給高價(jià)地塊帶來(lái)了很大壓力。從2016年4月南京樓市執行“限價(jià)令”以來(lái),多數熱點(diǎn)板塊房?jì)r(jià)都被設置紅線(xiàn),嚴格限漲,這自然導致此前高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商面臨很大壓力,“有的板塊地價(jià)都接近3萬(wàn)元/平方米,甚至有的樓面價(jià)更高,限價(jià)讓不少開(kāi)發(fā)商會(huì )面臨虧本賣(mài)房的局面,所以南京京奧港未來(lái)別墅項目不會(huì )僅僅是一個(gè)個(gè)案?！蹦暇┓康禺a(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家張健初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)。

樓面價(jià)接近限價(jià)價(jià)格,這顯然達不到開(kāi)發(fā)商的預期,為了避免虧本買(mǎi)賣(mài),不少開(kāi)發(fā)商選擇拖延時(shí)間打持久戰,從而出現了動(dòng)作快,入市慢的現象。

對此,南京盈嘉地產(chǎn)黃如濤對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō),“前面有限價(jià)的紅線(xiàn),后面又有政策的約束,那么開(kāi)發(fā)商只能加快規劃施工,有的項目售樓部已經(jīng)建好,但是就是遲遲不申請領(lǐng)預售證,隨著(zhù)監管趨嚴和限價(jià),高地價(jià)投資額不斷增加,開(kāi)發(fā)商預期價(jià)格無(wú)法短期實(shí)現,那么處境會(huì )非常尷尬,一些中小型房企會(huì )出現資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項目出現的情況,南京其他‘地王’還會(huì )有這樣的現象出現?！?br/>